Перспективы риэлторской деятельности

Для формирования и развития рынка недвижимости наибольшее значение имеют структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Позитивные изме нения, достигнутые в ходе реформирова н ия отношений собственности на недвижимое имущество, были бы невозможны без участия профессиональных участников рынка, таких как биржи недвижимости, брокеры, оценочные организации, посредники при операциях с недвижимостью.

В мировой практике посреднические организации на рынке недвижимости называются риэлторскими компаниями (от английского «real estate» - недвижимость). Сам термин «риэлтор» американского происхождения, он объединяет в себе такие понятия, как брокер, маклер, агент. На Западе эта профессия существует уже более ста лет, и к риэлторам здесь относятся с не меньшим уважением, чем к врачам или адвокатам. Желающим получить право самостоятельно работать на рынке недвижимости нужно прослушать специальный курс лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов.

Риэлтор в Узбекистане - профессия относительно молодая. В республике наиболее широкое развитие риэлторская деятельность получила на рынке жилья в крупных городах, в частности в столице. Однако многочисленные так называемые маклеры-риэлторы, которые возникли в последнее время в нашей стране, не могут быть примером цивилизованных отношений на рынке недвижимости. Отсутствие законодательства, прямо регулирующего эту сферу предпринимательства, отсутствие должной специализации, универсализм, слабая профессиональная подготовка риэлторов приводят к многочисленным отрицательным последствиям при осуществлении сделок с недвижимостью.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РУз, осуществляется на уровне правовых актов правительства и нормативных актов органов государственной власти на местах. Принятые законодательные акты направлены в основном на регламентацию основных функций государственных органов, регулирующих рынок недвижимости (Кабинет Министров, хокимияты, Госкомземгеодезкадастр, Минюст, Госкомимущество и др.), порядок купли-продажи объектов недвижимости и передачу прав собственности на них, процедуры оценки прав и обязанностей участников рынка оценочных услуг, порядок государственной регистрации предпринимательских структур и лицензирования отдельных видов деятельности. Отсутствие закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РУз - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в нашей стране.

При разработке данного закона была выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в законе включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей тем не менее было уделено внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами государственной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлторской деятельности» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории страны, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости. При разработке документов, легализующих риэлторскую деятельность, уточнены и детализированы формулировки, четко определено правовое положение профессиональных субъектов рынка риэлторских услуг, введены отсутствующее в действующем законодательстве понятия «рынок недвижимости», «риэлторская деятельность», «профессиональный участник риэлторской деятельности», «потребитель риэлторских услуг». Также определены виды услуг, оказываемых риэлтором, в частности, такие функции риэлторов, как деятельность в качестве брокера и дилера на рынке недвижимости, деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости, деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, а также доверительное управление недвижимым имуществом. Нужно отметить, что на законодательном уровне определены механизмы обеспечения качества выполняемых услуг и правовые нормы их осуществления, что можно достичь только при условии высокого профессионализма исполнителей риэлторских услуг. Поэтому понятие «риэлторская деятельность» ориентирована на субъектов рынка, осуществляющих профессиональную предпринимательскую деятельность. Под риэлторской деятельностью нами понимается профессиональная предпринимательская деятельность, осуществляемая юридическими и физическими лицами по оказанию для других лиц услуг при совершении гражданско-правовых операций с объектами недвижимости и правами на них. К профессиональным участникам риэлторской деятельности можно отнести юридических (риэлторские фирмы) и физических (риэлторы) лиц, осуществляющих риэлторскую деятельность как основную. Во избежание неоднозначных трактований требования высокого профессионализма и квалификации были отражены в соответствующих статьях проекта закона «О риэлторской деятельности». В них дано определение квалификации каждой категории персонала риэлторской фирмы.

Главное принципиальное отличие между узбекистанскими и зарубежными риэлторами вовсе не в обязательном наличии лицензии и специального образования, а в самой схеме работы. За рубежом все виды работ в агентстве недвижимости распределены между разными специалистами. В обязанности риэлтора, или агента по недвижимости, входят только продвижение объекта недвижимости на рынке и знакомство продавцов с покупателями. Помимо риэлторов в сделке участвуют юристы, которые занимаются проверкой документов, оформлением сделки, и другие специалисты. Их услуги оплачиваются отдельно. Так, например, во Франции обязательным участником всех сделок с недвижимостью является солиситер (государственный стряпчий) - официальное лицо, функционирующее под контролем французского государства и обладающее полномочиями контролировать переговоры частных лиц о сделке в целях предотвращения неожиданной юридической ошибки. У нас же зачастую полный сервис услуг в агентстве недвижимости оказывает один человек - риэлтор. Он предлагает подбор вариантов, показы, сбор (или проверку) необходимых документов, контроль передачи денег, регистрации сделки, передачи недвижимости (по передаточному акту), а также проведение всех переговоров и предоставление необходимых консультаций. Естественно, такая «универсальность» требует огромного профессионализма и компетентности в различных областях, которыми порой просто не может обладать один человек.

В качестве аль­тернативы государственному лицензированию можно предусмотреть механизм саморег улирова­ния риэлторской деятельности, то есть частичная пере­дача полномочий государства профессиональным объединениям риэлторов. Это позволит создать в нашей республике гибкую систему саморегулирования наряду с отлаженными действиями административных органов в части аттестации, выдачи лицензий и контроля за работой частных лиц и фирм в сфере риэлторской деятельности.

Принятие закона «О риэлторской деятельности» и других нормативных актов, направленных на регулирование этой сферы в Узбекистане, позволит не только упорядочить операции с недвижимостью и легализовать эту деятельность на местах, но и дать импульс развитию риэлторской деятельности как непременному атрибуту цивилизованных отношений на рынке недвижимости.