Оценка. Заметки дилетанта.

Главное, что я вынесла из лекции на тему «Вопросы оценки земли в Российской Федерации. Методы оценки земельных участков различного назначения», прочитанной в рамках семинара «Загородная недвижимость» специалистом департамента экономической и региональной оценочной деятельности Минимущества РФ Ольги Гевбриной: оценка вообще – вещь довольно субъективная, допустимый диапазон расхождения значений при рыночной оценке земли – 20 процентов и, в принципе, не проблема найти оценщика, который выдаст именно тот результат, который необходим заказчику. И наконец, что земельные отношения в Москве и за ее пределами – это, как говорится, две большие разницы.

Допускаю, что столь скудные сведения ни в коей мере не исчерпывают предмета, и присутствующие на семинаре риэлторы получили реальную пользу от довольно подробного рассказа о методах оценки земельных участков, поскольку для них это – часть работы.

Оценка земли в настоящее время приобрела актуальнейшее значение - земельные участки в московском регионе пользуются большим спросом. Граждане, желающие купить или продать участок в Подмосковье, интересуются, конечно, не столько методами оценки, сколько результатом – сколько это стоит. Любой мало-мальски опытный риэлтор способен сделать это «на глазок», профессинальный оценщик, кроме того, может составить доказательный отчет на тему «почему это столько стоит”. Конечно, и неспециалист может при желании постичь высокую математику процесса, в самой по себе методике ничего особо сложного нет, вся сложность в запутанности земельных отошений и взаимоотношений с местными властями по поводу земли.

Для того чтобы заниматься оценочной деятельностью (то есть устанавливать стоимость чего-либо, в данном случае – рыночную стоимость земли), небходима лицензия Минимущества России (положение о лицензировании оценочной деятельности от 16 июля 2001 года). Оценка земли необходима при отчуждении государственной земли (напомним, что в основном вся земля в России – государственная). В принципе, частный собственник земельного участка может обойтсь и без оценщика и продать свой участок за любую цену, хоть по рублю за сотку. Но налог ему все равно придется заплатить от рыночной стоимости участка, для определения которой все-таки нужен оценщик.

Предполагается, что к 2007 году государственная земля будет окончательно разграничена на земли государственные, муниципальные и частные. Но даже этот неблизкий срок специалистам внушает сомнение. А пока, до разграничения, землей распоряжается субъект Федерации, который на этой земле находится, и у каждого субъекта на то свои правила. Участок земли можно приобрести на аукционе (открытом или закрытом) или по конкурсу (когда выдвигаются особые условия, которые должен выполнить «соискатель»). Для определения стартовой или начальной цены и проводится оценка. Если не удалось реализовать участок по заявленной цене, она может быть снижена на 10 процентов.

Вопрос – что получает выигравший аукцион или конкурс покупатель? Каковы его права на приобретенный участок земли?

Бессрочное пользование землей отмирает. Бессрочное – какое-то непонятное право, вроде бы дано на неопределенный срок, но в любой момент может быть отобрано.

Согласно Земельному кодексу, до 1 января 2004 года всем предприятиям, которые владеют в настоящее время землей по праву бессрочного пользования, предстоит выбрать между арендой и собственностью (либо выкупить землю в собственность, либо оформить на нее права аренды, либо отказаться от нее и ввести какие-то обременения на право использования таких земель). На сегодня эта проблема – одна из наиболее острых.

Оценить, следовательно, можно право собственности или право аренды. Существует еще такая вещь, как исключительное право выкупа (им обладает тот самый бессрочный пользователь, который «сидел» на этой земле до принятия нового Земельного кодекса), и его тоже можно оценивать. Земельный кодекс гласит, что размер выкупа ограничен 20-кратной ставкой земельного налога. Однако в Москве указом мэра установлена 30-кратная ставка – как единственно допустимый минимум в столь дорогом месте.

К слову, не во всех субъектах Федерации есть права аренды. А в Москве, скорее всего, права собственности не будет, считает Ольга Гевбрина, по Генплану до 2020 года практически все земли зарезервированы под нужды города. Проблема оборота городских земель в столице, ряде других городов России не менее актуальна для девелоперов, инвесторов, заинтересованных в создании эффективного вторичного рынка площадок под строительства. Во многих городах вторичного оборота участков под застройку попросту не существует, вместо этого действует административная система распределения таких площадок.

Методы оценки следующие: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный – самый понятный, цена того или иного объекта определяется путем сравнения с аналогичными объектами. Применяется при оценке как земли, так строений. Хороший метод для развитого рынка. У нас рынок пока не настолько развит, но риэлторы и граждане обычно пользуются именно этим методом.

Затратный – это когда определяют, сколько стоит воспроизвести точно такой же объект недвижимости.

При сравнении двух загородных домов первый критерий – местоположение объекта, это все знают. Причем очевидно, что в стоимость квадратного метра загородного дома уже заложена стоимость земли: чем ближе к Москве, тем дороже. Само здание можно также оценить затратным методом – во что обошлось его строительство, это несложно, когда есть сметы (или хотя бы справочник в ценах 1961 года). Разница между двумя полученными данными и будет стоимостью земли, на которой стоит дом.

Доходный метод – это определение дохода, который может приносить данный объект недвижимости, если его, например, сдавать в аренду (аренда – наиболее часто встречающаяся у нас форма пользования землей). При этом специалисты оперируют такими понятиями, как капитализация (метод для рыночной оценки незастроенных участков, когда доходы определены, постоянны и никаких затрат не предполагается) и дисконтирование (когда необходимо увязать расходы на создание объекта, например, строительство или ремонт дома с доходами от сдачи его в аренду в течение некоторого промежутка времени).

Существует рыночная оценка – это когда определяется стоимость объекта при его наилучшем использовании, кадастровая – объект оценивается при его нынешнем использовании (и неважно, что построенный на месте, допустим, картинной галереи, склад приносил бы больше прибыли. Что имеем, то и оцениваем). Есть еще нормативная оценка, но она отмирает, и из этих трех, понятное дело, сегодня приоритет у рыночной оценки.

Е. Никитина. "Кваритра Дача Офис." - 2003. - №31.