Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе.

За прошедшие 10 лет произошло становление новой для нашей страны профессии - «профессиональный оценщик». Появление этой профессии было востребовано экономикой переходного периода. Причем, основной объем выполняемых работ первых оценщиков был связан с оценкой объектов недвижимости в рамках проводимых Правительством РФ плановых переоценок основных фондов организаций и предприятий.

Теоретической основой первых оценочных работ были труды американских оценщиков и добротная нормативная база по определению стоимости строительства и переоценке основных фондов советского периода. Это различные сборники сметных норм и расценок (СНиПы), единичные расценки (ЕРЕРы, ВРЕРы), нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ), укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ), укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН) и др. Все вышеперечисленные нормативные документы формировались в ценах 1969 и 1984 в условиях плановой экономики.

До последнего времени эта нормативная база использовалась как в определении стоимости строительства, так и в оценке недвижимости. При этом использовались следующие методы: ресурсный, базисно-индексный, ресурсно-индексный, и базисно-компенсационный.

В этих нормативных документах отсутствуют данные о новых, современных строительных, в т.ч. отделочных материалах, проектных решениях и т.д. Этот фактор становится существенным при оценке объектов, строившихся в последние годы. Так при применении современных дорогих отделочных материалов стоимость отделочных работ может составлять от 50 до 100% от стоимости собственно строительно-монтажных работ. В то же время по сборникам УПВС доля отделочных работ составляет лишь 5...7% от общей стоимости дома, а разница в стоимости между двумя предусмотренными в этих сборниках типами отделки - не более 2...3%.

В последние годы сильно изменилась технология строительства, объемы работ, система закупки и поставки стройматериалов, широко стала применяться малая механизация строительного производства, изменилась система управления производством.

Процесс ценообразования в строительстве за годы реформ прошел несколько этапов:

первый - до 1991 г. Директивное управление экономикой обусловливал плановый переход на новые сметные нормы и цены в строительстве по следующим периодам: 1956, 1969 и 1984 гг.;

второй - после 1991 г. Реальные цены в строительстве превысили нормативные. Компенсация роста цен регулировалась специальными документами государственных органов.

Переход к свободной рыночной экономике в 1992 г. привел к стихийному изменению стоимости строительной продукции. На это время приходится самая большая волна инфляции, ежемесячный рост цен в строительном комплексе достигает (по данным Ко-Инвест) гиперинфляционного уровня - 28,5 %. При этом показатели по субъектам Российской Федерации значительно отклоняются от среднего уровня.

Средний индекс цен 2001 года по сравнению с государственными сметными ценами 1991 г. в среднем по России составил 17,4 , а в регионах с высокой инвестиционной активностью таких, как г. Москва - 22,1, Московская область - 18,36, г. Санкт-Петербург - 20,2. В Тверской области, входящей в центральный район, индекс цен достиг 15,68, что свидетельствует о средней инвестиционной активности в строительной сфере региона.

Причем цены на различные стройматериалы, трудовые ресурсы, отдельные виды строительно-монтажных работ росли неравномерно. Так, если к началу 2002 г. средняя стоимость стройматериалов по России возросла в среднем в 15,5 раз, то по отдельным видам она увеличилась в 9,7-37,5 раз относительно показателей 1991года.

Из вышеизложенного следует, что использование каких-либо усредненных индексов удорожания к ценовым базам времен плановой экономики приводит к большим ошибкам в определении стоимости строительства и полной восстановительной стоимости недвижимости в современных условиях (в большинстве случаев занижает стоимость). Учитывая это, Госстрой России, совместно с заинтересованными организациями, с 1998 г. проводил комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве 2001 года, сформированной в уровне цен по состоянию на 01.01.2000.

Постановлением Госстроя России № 16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

- ГЭСНр-2001 «Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы»;

- ГЭСН-2001 «Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы»;

- ГЭСНм-2001 «Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования».

- ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения.

В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.

Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования в строительстве не находят своего отражения при проведении оценок затратным подходом. Большинство из них базируются на старой нормативной базе с добавлением некой «прибыли предпринимателя». При этом остается совершенно неясным о какой прибыли идет речь, так как в современном строительном производстве участвуют множество предпринимателей: инвесторы, проектировщики, изыскатели, обследователи, риэлторы, застройщики, генподрядчики и субподрядчики, консультанты (сюрвейеры) и т.д.

Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика недвижимости, основанной на нормативной базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния затратного подхода на итоговую величину стоимости.

Видимо, нужны какие-либо комбинированные методы расчета, например, когда основные объемы строительно-монтажных работ оцениваются по ГЭСНам и ФЭРам, а инженерно-технические и отделочные работы - по укрупненным рыночным показателям.

Другой существенной проблемой оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования недвижимости (НЭИ). По своей сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется формально без должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности, для того чтобы провести грамотное экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую модель и провести многочисленные расчеты, аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет проведение оценки и делает ее, в ряде случаев, практически невыполнимой. По нашему мнению, сократить объем вычислений на этом этапе можно применением упрощенных процедур и новых подходов, например, применением теории опционного ценообразования[1].

В области теории и практики оценки существуют и ряд других требующих решения проблем, связанных, в частности, с информационным обеспечением оценки, определением ставок капитализации и дисконтирования и др.

В связи с развитием рыночных отношений в области недвижимости для оценщиков появляются новые сферы приложения своих профессиональных услуг. В частности, для достижения максимальной эффективности использования городской недвижимости требуется рыночная оценка арендных ставок, прав застройки, реконструкции, капитального ремонта и реновации сложившейся городской застройки. В последнее время появилась необходимость в привлечении профессионалов к управлению недвижимостью, как жилой, так и коммерческой. Основой грамотного управления недвижимостью является профессиональная оценка недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, ряд юридических лиц, в числе которых Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, ГУП «Мосжилкомплекс», и физических лиц образовали некоммерческое партнерство «Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров». Одна из основных задач этого общества - повышение качества работ в области оценки недвижимости, путем объединения усилий профессионалов для решения вышеизложенных проблем.

С.Коростелев. Из материалов конгресса "10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ", 4-5 июня 2003г.